.RU

Справочник риелтора - страница 4



Очевидны преимущества, которые предоставляются инвесторам ПИФа. Это возможность снизить издержки инвесторов на управление их денежными средствами, получить большую прибыль, обеспечить вложение денежных средств инвесторов в солидные финансовые инструменты и диверсифицировать такие вложения, что снижает риск инвестиций, право продать паи как управляющей компании, так и на вторичном рынке, отсутствие необходимости самостоятельно исчислять и уплачивать налоги, так как эта обязанность может быть возложена на управляющую компанию.

^ Таким образом, вопреки широко распространенному мнению, институт ПИФа создан в интересах инвестора и в должной степени защищает эти интересы.

В связи с принятием и действием нового ЖК РФ был принят и Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (с изм. и доп. от 16 октября 2006 г.), именно данный Закон стал правовой основой для создания и деятельности паевых инвестиционных фондов (ПИФов), подобная форма приобретения жилья также получила довольно широкое распространение. Риелтор в данном случае может оказать услугу гражданину по его вступлению в кооператив или даже по организации подобного кооператива, внесению взносов, управлению кооперативом.

В рамках настоящей книги мы не будем подробно рассматривать организацию деятельности таких кооперативов. Однако мы рассмотрим правовое положение членов таких кооперативов.

^ Согласно ст. 7 Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах" члены кооператива имеют право:

1) участвовать в управлении кооперативом и быть избранными в его органы;

^ 2) пользоваться всеми услугами, предоставляемыми кооперативом;

3) выбирать форму участия в деятельности кооператива;

4) давать согласие на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения в соответствии с требованиями, указанными в заявлении члена кооператива, и с учетом выбранной им формы участия в деятельности кооператива;

^ 5) получить от кооператива в пользование жилое помещение в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О жилищных накопительных кооперативах";

6) пользоваться льготами, предусмотренными для членов кооператива уставом кооператива и решениями органов кооператива, принятыми в пределах их компетенции;

7) участвовать в распределении доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им в соответствии с Федеральным законом "О жилищных накопительных кооперативах" предпринимательской деятельности, в порядке, установленном Федеральным законом "О жилищных накопительных кооперативах";

8) получать от органов кооператива информацию о деятельности кооператива в порядке и в объеме, которые предусмотрены Федеральным законом "О жилищных накопительных кооперативах" и уставом кооператива;

^ 9) передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу, которому кооперативом не может быть отказано в приеме в члены кооператива;

10) завещать пай;

11) получить при прекращении членства в кооперативе действительную стоимость пая, определяемую в соответствии с Федеральным законом "О жилищных накопительных кооперативах";

^ 12) обжаловать в судебном порядке решения общего собрания членов кооператива и правления кооператива;

13) получить жилое помещение в собственность в порядке, установленном Федеральным законом "О жилищных накопительных кооперативах";

^ 14) приобретать иные права, предусмотренные Федеральным законом "О жилищных накопительных кооперативах", другими федеральными законами и уставом кооператива.

Согласно п. 2 ст. 7 Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах" член кооператива вправе предъявлять требования к кооперативу, касающиеся качества жилого помещения, передаваемого в пользование и после внесения паевого взноса в полном размере в собственность члену кооператива, а также качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг. Указанное требование подлежит исполнению кооперативом в порядке, установленном уставом кооператива (п. 2 ст. 7 Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах").

Член кооператива несет ответственность по своим обязательствам перед кооперативом по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом "О жилищных накопительных кооперативах" и иными федеральными законами. Члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений (п. п. 1, 2 ст. 6 Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах").

Согласно п. 3 ст. 6 Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах" члены кооператива несут ответственность перед кооперативом за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов. Размер неустойки за нарушение обязательств по внесению этих взносов определяется уставом кооператива и не может превышать одну трехсотую действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального Банка РФ (ЦБ РФ) за каждый день просрочки внесения взносов. Неустойка за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов начисляется со дня, следующего за днем, установленным для внесения взносов, по день внесения этих взносов членами кооператива, если иной порядок начисления неустойки не установлен уставом кооператива (п. 3 ст. 6 Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах").

^ Основные обязанности членов кооператива закреплены в ст. 8 Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах".

Так согласно названной статье члены кооператива обязаны:

1) соблюдать устав кооператива, выполнять решения, принятые органами кооператива в пределах их компетенции, исполнять обязанности и нести ответственность, предусмотренные Федеральным законом "О жилищных накопительных кооперативах", иными федеральными законами и уставом кооператива;

2) своевременно вносить паевые и иные взносы в порядке, предусмотренном уставом кооператива и решениями, принятыми правлением кооператива в пределах его компетенции;

^ 3) не препятствовать осуществлению прав и исполнению обязанностей другими членами кооператива и органами кооператива;

4) исполнять иные обязанности, предусмотренные Федеральным законом "О жилищных накопительных кооперативах", другими федеральными законами и уставом кооператива.

^ Рассматриваемый нами Федеральный закон "О жилищных накопительных кооперативах" закрепляет перечень случаев, при которых прекращается членство в кооперативе.

Итак, в соответствии со ст. 9 Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах" членство в кооперативе прекращается в случае:

^ 1) добровольного выхода из кооператива;

2) исключения члена кооператива из кооператива;

3) передачи пая другому члену кооператива или третьему лицу;

4) смерти члена кооператива, объявления его умершим в установленном федеральным законом порядке;

^ 5) обращения взыскания на пай;

6) внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере и передачи соответствующего жилого помещения в собственность члена кооператива, если у члена кооператива нет других паенакоплений и иное не предусмотрено уставом кооператива;

^ 7) ликвидации кооператива, в том числе в связи с его банкротством.

Однако не следует забывать о том, что прекращение членства в кооперативе не освобождает члена данного кооператива от возникшей до подачи заявления о выходе из кооператива обязанности по внесению взносов, за исключением паевого взноса. Это положение подтверждается содержанием п. 2 ст. 9 Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах".

Процесс строительства - достаточно капиталоемкая область, требующая от застройщика отвлечения значительных финансовых средств на длительное время. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве дома не только собственные, но и привлеченные средства . Относительно этого можно сказать, что риелторские фирмы могут сотрудничать напрямую с застройщиками, представляя их интересы и подыскивая для них клиентов, так и в интересах своего клиента физического или юридического лица - подыскивать ему подходящего заказчика - застройщика для вложения (инвестирования) средств клиента в строительство. Кроме того, риелторская фирма может и в своих интересах сотрудничать с заказчиком-застройщиком для получения в собственность части будущих помещений жилого дома.

--------------------------------

Королев А. Правовое регулирование долевого финансирования строительства // Право и экономика. 2004. Сентябрь. N 9.


В настоящее время в РФ широко распространился такой способ финансирования строительства, как привлечение средств инвесторов, осуществляемое в форме долевого участия на основании договора инвестирования, долевого участия в строительстве и т.п., а также на основании договора простого товарищества (о совместной деятельности). Под инвестиционной деятельностью в соответствии с действующим законодательством РФ понимаются вложения инвестиций (денежных средств, ценных бумаг, иного имущества, в том числе имущественных прав, иных прав, имеющих денежную оценку, вкладываемых в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности) и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта .

--------------------------------

Там же.


Капитальными вложениями являются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие работы.

--------------------------------

Толковый словарь.


Назовем нормативную базу, которая регулирует деятельность хозяйствующих субъектов, связанную с инвестициями в строительство и, в частности, с долевым участием в строительстве:

1) ГК РФ;

2) Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) (с изм. и доп. от 30 марта, 9 июля 1999 г., 2 января, 5 августа, 29 декабря 2000 г., 24 марта, 30 мая, 6, 7, 8 августа, 27, 29 ноября, 28, 29, 30, 31 декабря 2001 г., 29 мая, 24, 25 июля, 24, 27, 31 декабря 2002 г., 6, 22, 28 мая, 6, 23, 30 июня, 7 июля, 11 ноября, 8, 23 декабря 2003 г., 5 апреля, 29, 30 июня, 20, 28, 29 июля, 18, 20, 22 августа, 4 октября, 2, 29 ноября, 28, 29, 30 декабря 2004 г., 18 мая, 3, 6, 18, 29, 30 июня, 1, 18, 21, 22 июля, 20 октября, 4 ноября, 5, 6, 20, 31 декабря 2005 г., 10 января, 2, 28 февраля, 13 марта, 3, 30 июня, 18, 26, 27 июля, 16 октября, 3, 10 ноября, 4, 5, 18, 29, 30 декабря 2006 г., 23 марта 2007 г.);

3) Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изм. и доп. от 2 января 2000 г., 22 августа 2004 г., 2 февраля, 18 декабря 2006 г.);

^ 4) Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденное Письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. N 160;

5) Положение по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" (ПБУ 2/94), утвержденное Приказом Минфина России от 20 декабря 1994 г. N 167.

Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве, приводится в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве".

Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" определил сферу действия, основные понятия, установил права, обязанности и ответственность участников инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, гарантии защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности.

В соответствии с п. 1 ст. 4 названного ранее Закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Риелторская фирма в данных правоотношениях, как мы уже заметили, может выступать в качестве инвестора самостоятельно или представителя инвестора (своего клиента).

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы) (п. 2 ст. 4 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").

Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы (п. 3 ст. 4 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").

Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации (п. 3 ст. 4 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").

Заказчик согласно договору с инвестором производит приемку от исполнителей выполненных проектных, строительных и монтажных работ по соответствующим актам приемки, на основании которых выставляет инвестору счета.

На практике участники инвестиционной деятельности могут обращаться к Положению о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории РФ, утвержденному Постановлением Госстроя России от 8 июня 2001 г. N 58. Однако данному документу было отказано в регистрации Министерством юстиции РФ, поэтому его положения нельзя рассматривать в качестве императивных норм, а можно использовать как ориентир в целях упорядочения правоотношений в данной области.

При осуществлении строительства объекта в роли заказчика может выступать только одна организация, которая в соответствии с Положением о заказчике-застройщике выполняет функции заказчика-застройщика, а другие организации-дольщики (инвесторы) или физические лица, заключившие договоры на часть стоимости строительства этого объекта, перечисляют денежные средства на финансирование строительства своей части объекта, и после ввода в эксплуатацию объекта эта часть передается организации-дольщику (инвестору) и является его собственностью.

Под застройщиками понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении функций, связанных с организацией строительства объектов, контролем за его ходом и ведением бухгалтерского учета производимых при этом затрат. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика (п. 1.4 Письма Минфина от 30 декабря 1993 г. N 160 "Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций").

Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с Федеральным законом (п. 4 ст. 4 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").

Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы (п. 5 ст. 4 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").

Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором (контрактом), заключаемым между ними (п. 6 ст. 4 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").

Порядок взаимоотношений субъектов капитального строительства в процессе его осуществления, в частности финансирования и расчетов за выполненные подрядные работы, определяется договором (контрактом) на капитальное строительство. Предметом договора (контракта) на капитальное строительство является объект капитального строительства. Экономические отношения, формируемые в ходе финансирования капитальных вложений, регламентируются § 3 "Строительный подряд" гл. 37 части второй ГК РФ, согласно которому договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

^ Отношения между застройщиком и инвесторами на стадии строительства объекта оформляются различного вида договорами.

Один из них - договор простого товарищества (о совместной деятельности), заключаемый в соответствии с гл. 55 ГК РФ. Создание объекта недвижимости может являться целью совместной деятельности участников строительства, в том числе и застройщика, объединивших свои вклады путем заключения договора простого товарищества (совместной деятельности) без образования юридического лица.

В соответствии со ст. 1041 ГК РФ основными условиями договора простого товарищества являются соединение товарищами своих вкладов и совместные действия для целей извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Окончательно построенный объект недвижимости представляет собой имущество, которое находится в общей долевой собственности товарищей, в натуральной форме и подлежит распределению.

После завершения строительства подписывается документ, в котором определены долевой состав объекта и доля каждого из товарищей. Таким документом могут являться соглашение либо акт.

Чтобы приобрести право на конкретную часть построенного объекта, товарищи должны заключить договор или соглашение. Это соглашение будет содержать положения о прекращении права долевой собственности на соответствующий объект и выделении определенной доли в натуре.

Существует несколько видов договоров, которые наиболее часто используются в инвестиционном строительстве, а также при реализации уже построенного жилого помещения. К таким договорам относятся:

^ 1) инвестиционный договор (контракт);

2) договор долевого участия в строительстве (договор инвестирования строительства, договор привлечения финансовых средств в строительство, уступки прав инвестирования строительства);

^ 3) договор уступки права требования жилья;

4) договор купли-продажи жилья.

Следует отметить, что ГК РФ не содержит легального определения и содержания договоров инвестирования, т.е. договоров долевого участия в строительстве. Однако на практике данные договоры очень распространены. Поэтому рассмотрим основные моменты договоров долевого участия в строительстве.

Так, сторонами договоров долевого участия в строительстве являются застройщик и инвестор (участник строительства объекта). Между названными сторонами подписывается договор, который составляется в простой письменной форме. Именно с момента подписания договора между сторонами возникают обязательственные отношения.

Предмет договора долевого участия в строительстве составляет совместная деятельность сторон по инвестированию и строительству для конкретного субъекта, обладающего определенной долей, части строящегося объекта.

Долевик (инвестор или участник строительства) осуществляет финансирование строительства объекта недвижимости в целом или его составной части. Он также может поставлять для осуществления строительства материалы, производить путем взаимозачета строительно-монтажные работы.

Застройщик осуществляет ведение строительства. После завершения строительства и сдачи построенного объекта в эксплуатацию застройщик обязан передать долевику объект или его часть, которые предусмотрены положениями заключенного между ними договора. Такая передача осуществляется по передаточному акту.

Отношения участников договора долевого участия в строительстве имеют стандартную структуру: инвестор - заказчик - подрядчик. После завершения работ или во время осуществления строительства объекта отношения сторон имеют следующую структуру: инвестор - покупатель (соинвестор). Если описывать традиционную схему инвестиционного строительства, то можно сказать, что участниками строительства в данном случае будут являться инвестор, заказчик и подрядчик. Порядок взаимоотношений между инвестором и заказчиком закрепляется в инвестиционном договоре, который заключается между ними.

В некоторых случаях инвестор может выступать в качестве непосредственно инвестора, все это зависит от определенных условий осуществления инвестиционной деятельности.

^ Инвестор также может выполнять и функции заказчика, основываясь на положениях договора подряда, заключаемого со строительной организацией.

Инвестор, который представляет собой строительную организацию, занимается самостоятельным строительством.

При этом в любом случае инвестор может привлекать для финансирования строительства других инвесторов (соинвесторов, дольщиков), которые решили вложить собственные средства в строительство, заключая с ними договоры долевого участия (соинвестирования).

По окончании строительства заказчик определяет инвентарную стоимость объекта, списывает фактические капитальные затраты за счет полученного финансирования и передает каждому инвестору его долю инвентарной стоимости объекта пропорционально внесенным долевым взносам. Одновременно передаются учтенные заказчиком суммы налога на добавленную стоимость для предъявления бюджету в качестве налоговых вычетов.

Налогообложение операций по инвестированию строительства регулируется действующим налоговым законодательством. Так, в соответствии с п. 3 ст. 39 и пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по инвестированию не признаются реализацией и не облагаются налогом на добавленную стоимость.

Инвестиционным договором по сути является договор финансирования строительства (договор долевого участия в строительстве). Такой договор заключается между инвестором и застройщиком (заказчиком) и фактически носит характер посреднического договора. В данном договоре важно четко определить существенные условия, чтобы впоследствии избежать споров между сторонами.

^ Предметом договора являются права и обязанности сторон.

Поскольку объектом инвестиций является недвижимость, необходимо подробно описать характеристики этого объекта.

^ Необходимыми условиями инвестиционного договора являются:

1) описание объекта недвижимости, общая площадь части объекта;

2) местонахождение объекта;

3) сумма и форма инвестиций;

4) порядок финансирования инвестором объекта;

5) определение доли инвестора в объекте инвестиций в процентах и в натуре;

^ 6) порядок выдела этой доли при наличии нескольких инвесторов;

7) сроки действия договора, срок окончания строительства, срок сдачи готового объекта в эксплуатацию;

^ 8) ответственность сторон в случае неисполнения ими своих обязательств;

9) обстоятельства "форс-мажор" .

--------------------------------

Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риелтора. Юстицинформ. 2006.


Инвестиционный договор может быть заключен по типам разнообразных договоров гражданско-правового характера (например, договоров поручения, комиссии, агентирования, доверительного управления, простого товарищества). Общая черта всех перечисленных договоров - регулирование инвестиционной деятельности.

Договор долевого участия в строительстве может составляться в виде договора агентирования, заключаемого между инвестором и застройщиком. Инвестор в этом случае выполняет роль принципала, а застройщик - роль агента.

Таким образом, инвестор обязан оплатить работы и материалы и выплатить вознаграждение застройщику. За это инвесторы получают построенный объект. Застройщик же от своего имени, но за счет инвесторов заключает договор подряда на строительство объекта с подрядчиком.

В основе схемы долевого строительства обычно лежит инвестиционный контракт, который заключается между муниципальной администрацией либо организацией, являющейся владельцем земельного участка, и генеральным инвестором. Согласно положениям, закрепленным в инвестиционном контракте, администрация предоставляет инвестору определенный инвестиционный объект - земельный участок, на территории которого инвестор за счет собственных и привлеченных средств возводит строительный объект. Площади в построенном доме делятся между инвестором и администрацией в оговоренной в контракте пропорции. Второй уровень схемы долевого строительства - договоры между генеральным инвестором и соинвесторами (юридическими и физическими лицами) о привлечении инвестиций. Соинвесторы (юридические лица) в свою очередь привлекают других соинвесторов. Таких уровней может быть несколько.

Согласно положениям, закрепленным в ст. 39 НК РФ, момент реализации и обязанность соинвестора по уплате налогов наступает сразу после заключения договора уступки. Однако при реализации этих положений на практике у сторон возникает ряд неудобств, поскольку необходимость уплаты налогов непосредственно в момент заключения договора отвлекает из оборота соинвестора значительное количество средств. Помимо этого, в таком случае уступка права инвестирования может рассматриваться в качестве перевода долга, что влечет за собой необходимость обязательного согласования подобного договора с генеральным инвестором (кредитором) согласно правилам, закрепленным в ст. 391 ГК РФ.

Договор направлен прежде всего на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся помещений, поэтому на застройщике лежит обязанность в установленный договором срок построить объект недвижимости или организовать его строительство или реконструкцию и передать часть построенного объекта другой стороне (дольщику), который, в свою очередь, обязан осуществить финансирование строительства. Права по договору долевого участия в строительстве могут быть переданы дольщиком другому лицу, в том числе на основании договора об уступке права требования.

--------------------------------

Трапезников В.А. Правовое регулирование долевого финансирования строительства // Право и экономика. 2004. N 9.


В процессе осуществления строительства площадь объекта инвестирования может изменяться как в большую, так и в меньшую сторону по сравнению с указанной в договоре инвестирования площадью. Именно по этой причине в договоре предусматриваются положения, в соответствии с которыми окончательная стоимость одного квадратного метра жилья, которая включает все фактические затраты, связанные со строительством жилого дома, будет определена после окончания строительства на основании актов-сверок. В случае увеличения общей площади жилья (в результате контрольного обмера) долевик производит доплату за каждый квадратный метр дополнительной площади по его фактической стоимости, сложившейся на момент завершения строительства.

Денежные средства, полученные заказчиком согласно заключенным договорам на долевое участие в строительстве конкретного объекта от предприятий-инвесторов (дольщиков) или физических лиц, учитываются у заказчика и расходуются по целевому назначению. Таким образом, указанные средства не являются авансовыми платежами и не подпадают под объект обложения налогом на добавленную стоимость. После ввода законченного строительством жилого дома, т.е. физического возникновения объекта недвижимости, застройщик передает долевику объект (часть объекта) недвижимости по передаточному акту. В передаточном акте четко идентифицируется объект (его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий. После завершения строительства инвестор получает право оформить построенный объект в собственность. В процессе строительства и после его завершения участники (инвесторы) строительства могут передавать свои права другим лицам. Таким образом, первоначальный состав инвесторов и их доля в строительстве могут быть изменены путем уступки права инвестирования строительства.

--------------------------------

Трапезников В.А. Правовое регулирование долевого финансирования строительства // Право и экономика. 2004. N 9.


До окончания строительства инвестор, согласно ст. 382 ГК РФ и ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", может переуступить третьему лицу принадлежащее ему право требования по договору долевого участия в строительстве.

^ Переуступка прав происходит в простой письменной форме путем заключения определенного вида договора (например, договора цессии или соинвестирования).

К последнему переходят все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у долевика, если иное не предусмотрено в договоре цессии.

^ Пункт 4 ст. 454 ГК РФ закрепляет то, что имущественные права могут быть объектом купли-продажи.

Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В соответствии с положениями ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. На основании ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвесторы имеют право на передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством РФ.

Уступка прав требования жилья производится по договорам уступки прав, которые могут заключаться сторонами во время строительства и после окончания строительства, но всегда до момента оформления в собственность построенного жилья. Фактическая передача прав на квартиры может быть осуществлена после окончания строительства (когда объект права индивидуализирован) и до момента, когда организация воспользовалась своим правом и оформила жилье в собственность. Возможность уступки права требования должна быть предусмотрена в основном договоре. На практике большинство объектов капитального строительства финансируется с привлечением средств соинвесторов, которые после окончания строительства получают определенную долю в общей площади сдаваемого объекта. Когда объект строительства принят государственной приемочной комиссией в эксплуатацию, акт ввода в эксплуатацию утвержден постановлением главы муниципального образования, на территории которого находится объект, заключение договора долевого участия в строительстве не допускается. Стороны могут заключить только договор купли-продажи объекта (его части).

--------------------------------

Трапезников В.А. Правовое регулирование долевого финансирования строительства // Право и экономика. 2004. N 9.


standartnie-rezinotehnicheskie-izdeliya.html
standartnie-tehnologii-lokalnih-kompyuternih-setej-uchebno-metodicheskoe-posobie-predstavlyaet-soboj-pervuyu-chast.html
standartnij-shablon-transakcii-podhod-demo-metod-arhitekturnogo-opisaniya-organizacij.html
standartorganizaci-i.html
standarttau.html
stanet-li-byudzhet-2009-eshe-bolee-militaristskim-stolica-novosti-11-08-2008-markov-eduard-i-popova-svetlana-21-30-11.html
  • letter.bystrickaya.ru/metodicheskoe-posobie-soderzhanie-ot-redaktora-obrashenie-k-chitatelyu-3-privetstvie-ot-nacionalnoj-associacii-chlenov-upravlyayushih-sovetov-anglii-5-stranica-12.html
  • lektsiya.bystrickaya.ru/predstavlennie-na-konkurs-materiali-ocenivalis-po-sleduyushim-kriteriyam-soglasno-polozheniyu-.html
  • tests.bystrickaya.ru/metodicheskie-ukazaniya-dlya-studentov-mehanicheskih-i-tehnologicheskih-specialnostej-zaochnoj-formi-obucheniya-stranica-5.html
  • holiday.bystrickaya.ru/moj-dom-moya-krepost-s-tochki-zreniya-lakokrasochnih-materialov.html
  • write.bystrickaya.ru/glava-g-o-skepticizme-po-otnosheniyu-k-chuvstvam-traktata-o-chelovecheskoj-prirode-kniga-pervaya-opoznanii-87.html
  • crib.bystrickaya.ru/holografskata-vselena-majkl-talbot.html
  • occupation.bystrickaya.ru/mikroorganizmi-roda-francisella-nauchno-metodicheskij-centr-pishevih-infekcij-metodi-chastnoj-bakteriologii.html
  • klass.bystrickaya.ru/a-g-zekunov-glavnij-redaktor-izdatelstva-stranica-16.html
  • lecture.bystrickaya.ru/annotaciya-stranica-4.html
  • studies.bystrickaya.ru/audit-kassi-2.html
  • institut.bystrickaya.ru/tema-osnovi-racionalnogo-pitaniya.html
  • tetrad.bystrickaya.ru/uchebno-metodicheskij-kompleks-dlya-specialnosti-080102-mirovaya-ekonomika.html
  • shpargalka.bystrickaya.ru/viderzhki-iz-rechi-lapina-beznakazannost-dvizhushaya-sila-neprekrashayushihsya-massovih-narushenij-v-chechne.html
  • paragraf.bystrickaya.ru/zaklyuchenie-a-v-fateev-stalinizm-i-detskaya-literatura-v-politike-nomenklaturi-sssr.html
  • urok.bystrickaya.ru/prilagatelnoe-red-ponyatie-ob-imeni-prilagatelnom-i-metafore.html
  • reading.bystrickaya.ru/literatura-k-gek-upravlenie-personalom-celi-i-funkcii-sistemi-upravleniya-personalom-istochnik-upravlenie-personalom-organizacii-uchebnik.html
  • letter.bystrickaya.ru/metodicheskie-ukazaniya-po-vipolneniyu-prakticheskih-i-laboratornih-rabot-po-statistike-soderzhat-trebovaniya-po-ih-vipolneniyu-poryadok-raschetov-vruchnuyu-i-s-ispolzovaniem-ms-excel-ppp-statistica.html
  • exchangerate.bystrickaya.ru/liz-burbo.html
  • college.bystrickaya.ru/1-koncepcii-buhgalterskoj-finansovoj-otchetnosti-v-rossijskoj-i-mezhdunarodnoj-praktike.html
  • prepodavatel.bystrickaya.ru/terra-terra-moskva-1999-stranica-4.html
  • studies.bystrickaya.ru/internet-trejding-segodnya-i-zavtra-chast-4.html
  • znaniya.bystrickaya.ru/razrabotka-rechi-dlya-prezentacii-firmi-dizajnerskih-uslug.html
  • tetrad.bystrickaya.ru/uvedomlenie-o-postuplenii-trebovaniya-o-vikupe-obiknovennih-akcij-oao-chusovskoj-metallurgicheskij-zavod.html
  • ekzamen.bystrickaya.ru/remeslo-dovlatov-stranica-8.html
  • otsenki.bystrickaya.ru/sinonimi.html
  • shpora.bystrickaya.ru/vpliv-regulyatorv-rostu-na-produktivnst-ozimo-pshenic-v-bershadskomu-rajon.html
  • uchit.bystrickaya.ru/struktura-zanyatosti-v-promishlennosti-penzenskoj-oblasti-po-vidam-ekonomicheskoj-deyatelnosti-chelovek.html
  • uchebnik.bystrickaya.ru/v-plenu-korolevskih-fantazij-romanticheskie-dorogi-bavarii-i-chehii-vo-vremya-rozhdestvenskih-yarmarok-lvov-praga-bamberg-nyurnberg-vyurcburg-augsburg-rotenburg-zamok-nojshvajshtajn-myunhenvena.html
  • ekzamen.bystrickaya.ru/regionalnaya-olimpiada-po-osnovam-pravoslavnoj-kulturi.html
  • nauka.bystrickaya.ru/usloviya-realizacii-koncepcii-s-s-semenova-glavnij-redaktor.html
  • bukva.bystrickaya.ru/sistemi-regulirovaniya-nesostoyatelnosti-v-anglii-francii-germanii.html
  • shkola.bystrickaya.ru/rasprostranenie-psihicheskih-zabolevanij.html
  • uchitel.bystrickaya.ru/razdel-i3-informacionnaya-karta-aukciona-serovskij-mehanicheskij-zavod.html
  • essay.bystrickaya.ru/chtobi-ne-bilo-muchitelno-bolno-za-bescelno-ubitoe-vremya-studentam-pervokursnikam-i-ne-tolko-im-teper-mi-vzroslie.html
  • znanie.bystrickaya.ru/40-read-the-text-digging-to-america-and-get-ready-to-answer-the-questions-see-exercise-45.html
  • © bystrickaya.ru
    Мобильный рефератник - для мобильных людей.